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생활 속의 부동산 13강 제2판
  • 저자 : 유선종
  • 발행일 : 2017-2-25
  • ISBN : 978-89-5972-555-7 93320
  • 정가 : 28,000원
  • 기타 : 492페이지 / 4X6배판 / 반양장
머리말

부동산은 사람이 태어나는 시점부터 함께해야 하는 요소로 우리의 생활에 밀착된 삶의 터전이다. 신문과 방송에서 편하게 접하는 소식의 상당부분이 부동산과 관련된 뉴스로 우리는 자연스럽게 부동산의 매력을 알아가고 있다. 개인의 자산보유 형태에 관한 한국은행자료를 보면 부동산이 보유자산의 82%를 차지하는 것으로 나타나, 자산증식의 주된 수단으로 활용되는 부동산의 모습을 엿볼 수 있다.
오늘날에는 부동산에 대한 투자가 직접투자에서 부동산금융을 매개로 한 간접투자로 전환되면서 부동산이 유동화되어, ABS, MBS 등 각종 파생금융상품을 중심으로 투자대상이 다양화되고 있다. 새로운 금융상품들이 변화하는 시대의 조류에 맞추어 차별화되는 상황이지만, 안전성을 상징하는 예금, 환금성을 상징하는 증권, 수익성을 상징하는 부동산, 기타 파생상품 등 전통적인 포트폴리오의 기본은 유지될 것으로 보인다.
우리는 사회생활을 하면서 원하든 원치 않든 부동산과 관련된 계약을 적어도 몇번은 경험하게 된다. 필자는 학생들과 상담하는 과정에서 부동산계약에 대한 무지와 오해로 많은 어려움을 겪는 학생도 봤고, 학생신분이지만 소액으로 적극적인 투자를 감행하는 학생도 만나 보았다. 학생이 거주하는 자취방의 임대차와 관련된 분쟁, 자기집의 부동산매매와 관련된 분쟁, 세금과 관련된 오해 등에 대해 학생들과 상담하던 중, 학생들이 궁금해하는 내용을 중심으로 ‘부동산과 사회’라는 교양과목 수업을 개설하였다. 이를 위해 학생들과 상담했던 경험을 바탕으로 목차를 구성하고, 원고를 작성하게 되었다.
요약하자면, 학생들과 상담을 하는 과정에서 본서의 골격이 만들어지고 그에 대한 보완이 오늘의 원고에 이르게 된 것이다. 따라서 이 책은 엄격히 보면 부동산학 원론서도 아니고 그렇다고 실무지침서도 아니다. 다만 본서는 생활 속의 부동산을 보다 쉽게 이해하고, 부동산에 대해 알고자 하는 학생들의 요구에 부응하기 위해 개설된 강좌를 목적으로 집필되었다. 따라서 책의 순서도 한 학기 16주차 강의순서에 따라 작성되었으며 전체적으로는 13주차(중간, 기말, 보강주간 등 제외)의 목차
로 구성되어 있다.
본서는 부동산의 정의와 특징, 부동산산업, 주택공급과 분양, 부동산의 권리, 매매와 중개, 임대차, 경매·공매 등 부동산의 강제매각, 감정평가, 부동산금융, 부동산투자, 부동산개발, 부동산자산관리, 부동산세금 등에 대해 기술하고 있다.
제1주차 부동산의 정의와 특징에서는 부동산의 개념(법률적, 경제적, 기술적), 부동산학과 관련학문(경제학, 공학, 법학), 토지의 특성(자연적, 인문적), 토지의 분류(지목, 토지이용), 건물의 특성, 용도변경의 개념 및 절차, 부동산의 용도별 분류로는 단독주택과 공동주택, 주택매매거래량, 아파트, 도시형생활주택, 상업용 부동산 등에 대해 기술하고 있다.
제2주차 부동산산업에서는 부동산업과 부동산산업, FIRE산업을 설명하고, 부동산산업의 분류(산업연관표상 부동산업, 한국표준산업분류상 부동산업, 국가과학기술표준분류상 부동산, 한국표준직업분류상 부동산관련 직업군)에 대해 상술하고, 부동산업의 종류에 대해서는 부동산공급업, 부동산임대업, 부동산서비스업(부동산 중개업, 감정평가업, 부동산관리업, 부동산컨설팅업, 부동산금융업, 권원보험업, 에스크로우업)에 대해 기술하고 있다.
제3주차 주택공급과 분양에서는 주택도시기금의 배경 및 목적, 주택도시기금의 운용·관리를 설명하고, 주택보급률, 자가점유비율에 대해 기술하였다. 또한 주택청약제도의 의의와 청약절차, 주택청약통장의 종류에 대해 기술하고, 민영주택, 국민주택, 민간건설 중형국민주택 등 아파트의 공급유형과 임대주택의 분양전환에 대해 기술하였다.
제4주차 부동산의 권리에서는 표제부, 갑구, 을구, 구분건물등기 등 부동산등기부의 구성에 대해 기술하고, 부동산등기의 효력, 부동산등기의 종류에 대해 기술하였다. 또한 소유권과 소유권 이외의 권리(전세권, 지상권, 지역권, 저당권, 근저당권)와 민원24에서 제공되는 부동산종합증명서에 대해 기술하고 있다.
제5주차 부동산의 매매와 중개에서는 부동산매매계약 체결 전 준비절차, 매매계약 시 체결절차, 매매계약 후 처리절차 등을 단계별로 기술하였고, 부동산거래 시 유의사항으로는 계약 전 유의사항, 계약 시 유의사항, 대금지급 시 유의사항, 등기완료 시 확인사항 등에 대해 국토교통부의 온나라부동산정보 종합포털에서 제공하는 내용에 기초하여 기술하였다. 또한 부동산중개의뢰계약에 대해 기술하고 새롭게 변경된 공인중개사법과 부동산거래신고제도에 대한 법률, 부동산실거래가신고 등에 대해서 기술하였다.
제6주차 부동산 임대차에서는 임대인의 권리·의무, 매도인의 담보책임, 임차인의 권리·의무, 임대차의 종료원인, 임대차의 존속기간, 임대차계약의 갱신, 묵시적 갱신에 대해 기술하고 있다. 주택임대차보호법의 적용범위와 내용, 임차인의 보호(대항력, 우선변제권, 최우선변제), 임차권등기명령제도, 확정일자제도와 상가건물임대차제도에서 정하는 환산보증금, 확정일자, 이해관계인 등에 대해 기술하고 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법과의 비교를 통해 이해를 돕고 있다. 나아가 권리금의 유형(지역권리금, 시설권리금, 영업권리금, 이익권리금, 임차권 보장의 대가로서의 권리금)과 권리금의 거래 관행, 권리금에 관한 대법원 판례 등을 기술하였다. 제7주차 부동산의 강제매각에서는 부동산경매의 대상과 장·단점, 부동산경매의 절차, 경매입찰, 경매 배당의 절차와 순위에 대해 기술하고 있다. 부동산경매의 권리분석에서는 낙찰 후 소멸되는 권리, 낙찰자가 인수하는 권리로 구분하여 설명하고 있다. 경매와 공매의 차이를 기술하고, KAMCO 공매의 특징과 유입자산, 수탁재산, 압류재산 등 공매물건에 대해서도 상술하고 있다. 나아가 KAMCO에서 관리하는 국유재산과 국유재산의 매각기준, 국유일반재산의 대부 등에 대해 기술하였다.
제8주차 부동산의 감정평가에서는 감정평가제도의 연혁 및 개념, 부동산가격의 특징과 발생요인, 감정평가방식(원가방식, 비교방식, 수익방식), 공시지가제도(표준지공시지가, 개별공시지가), 주택가격공시제도(표준주택, 개별주택가격), 공동주택가격 등으로 구성되는 부동산가격공시제도에 대해 기술하였다.
제9주차 부동산금융에서는 부동산금융의 배경과 개념, 부동산 간접투자와 부동산증권화, 모기지론의 장점, RMBS와 CMBS의 비교, 모기지론과 역모기지의 비교, 역모기지의 특징 및 유형, 역모기지의 효용과 리스크, 주택연금, 농지연금, 리츠의 기본구조, 비과세요건, 재원조달, 리츠의 편입자산, 인가현황과 자산관리회사, 부동산펀드 등에 대해 기술하였다.
제10주차 부동산투자에서는 부동산투자의 특징(자본이득과 소득이득, 레버리지와 절세효과, LTV와 DTI, 주택담보대출), 부동산투자의 위험(사업위험, 금융위험, 인플레위험, 법·제도적 위험, 환금성위험), 포트폴리오에 대해 기술하고, 부동산투기의 역기능과 순기능, 버블과 자산디플레이션, 부동산가격변화의 영향에 대해 상술하였다. 부동산투자의 경제성분석은 비할인현금흐름분석(회수기간법, 회계적 이익률법), 할인현금흐름분석법(순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법) 등에 대해 기술하였다.
제11주차 부동산개발에서는 부동산개발사업의 개념과 특성, 개발사업의 참여자와 역할, 개발사업절차, 부동산개발사업의 타당성분석에 대해 기술하였다. 또한 재개발사업의 개념 및 절차, 재건축사업, 주택의 증축·대수선 등에 대해 기술하였다.
제12주차 부동산자산관리에서는 부동산관리의 의의와 중요성, 부동산관리의 구분(자산관리, 재산관리, 시설관리), 부동산자산관리의 단계(자산취득단계, 자산운용단계, 자산매각단계), 부동산의 관리체제(법정관리와 임의관리, 직접관리와 간접관리), 부동산관리업의 구분, 건물관리, 빌딩관리, 건물이용관리 등에 대해서 기술하였다.
제13주차 부동산세금에서는 부동산 취득관련 세금(취득세, 인지세, 자금출처조사), 부동산 보유관련 세금(재산세, 종합부동산세), 부동산 양도관련 세금(양도소득세와 기준시가의 개념) 등에 대해 기술하였고, 양도소득세 비과세와 감면에 대해서 기술하였다. 부동산의 상속에서는 유증, 사인증여, 상속의 순위, 지정상속분, 법정상속분, 유류분제도, 한정승인에 대해 기술하고, 부동산의 증여에서는 증여와 증여세, 연부연납제도, 물납제도, 상속세와 증여세의 비교 등을 기술하였다.
이러한 내용들은 부동산학이라는 학문을 배우는 대학생뿐만 아니라 부동산관련 분야에 종사하는 사람과 부동산에 관심을 갖는 사람들에게 부동산을 이해하는 기본적인 지식을 제공할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
본서는 상기의 내용들 가운데 2016년 10월까지 변화된 정책과 제도의 내용을 담으려고 노력하였지만, 탈고에 임박해서는 시간과 자료의 부족을 절감했기에 부족한 부분은 앞으로 더 보완하겠다는 약속을 드린다.
끝으로 본서의 출간에 도움을 주신 도서출판 청람의 이수영 사장님과 편집부 직원 여러분, 책이름을 정하는 데 도움을 준 아들 요한, 인상적인 캐리커처를 만들어 준 예술문화대학 의상학과 윤희지 학생, 원고 교정에 도움을 준 건국대학교 부동산학과 석사과정 전유정 원생에게 감사를 드린다. Soli Deo Gloria!

2017년 2월
건국대학교 해봉부동산학관 연구실에서 유선종 드림
제1주차 부동산의 정의와 특징
제2주차 부동산산업
제3주차 주택공급과 분양
제4주차 부동산의 권리
제5주차 부동산의 매매와 중개
제6주차 부동산임대차
제7주차 부동산의 강제매각
제8주차 감정평가
제9주차 부동산금융
제10주차 부동산투자
제11주차 부동산개발
제12주차 부동산자산관리
제13주차 부동산세금
유선종(劉銑鍾, Yoo Seon-Jong)
현) 건국대학교 부동산학과 교수(yoosj@konkuk.ac.kr)
건국대학교 정치대학 부동산학과 졸업(행정학사)
日本大學 大學院 不動産科學專攻 卒業(工學修士, 學術博士)
미국 조지아주립대학(GSU) 부동산학과 방문학자
Appraiser(Georgia State Registered, #346869)
MRICS(Valuation, #6544659)

[약력]
국토교통부 국토정책위원회 위원
국토교통부 감정평가사 관리·징계위원회 위원
국토교통부 공인중개사정책심의위원회 위원
국토교통부 전국공동주택가격협의회 위원
법무부 투자이민협의회 위원
행정자치부 지방공사채승인심의위원회 위원
서울특별시 상가임대차분쟁조정위원회 위원
구리시 지방세자문위원회 위원
성북구 공유촉진위원회 위원
광진구 공동주택관리분쟁조정위원회 위원
서울주택도시공사 조성원가심의위원회 위원
경기도시공사 내부성과평가위원회 위원
한국감정평가사협회 감정평가사 실무수습심사위원회 위원
공무원연금공단 실물자산운용위원회 위원, 대체투자위원회 위원
건설근로자공제회 리스크관리위원회 위원

[논문]
“AHP-Fuzzy 보정을 이용한 셰어하우스 거주결정요인”, “빈집발생에 영향을 미치는 지역특성분석”, “주택연금의 보증료특성”, “표준지공시지가의 가격형성요인”, “노인주거복지시설개발 의사결정요인”을 비롯한 100여 편의 논문을 국토연구, 부동산학연구, 주택연구, 부동산학보, 부동산연구, 주거환경, 국토계획 등에 발표

[주요 저서]
부동산의 이해, 외국의 역모기지 사례, 노인주택 파노라마, 대학에서 배우는 부동산경매 등